부동산 등기부등본 보는 법 완전 정리 (2025년 기준)

부동산을 거래하거나 임대할 때 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 등기부등본입니다.
등기부등본은 해당 부동산의 법적 소유자, 권리관계, 근저당, 전세권 등을 보여주는 공적 장부로,
소유권 분쟁이나 보증금 사기를 피하기 위해 반드시 확인해야 하는 필수 서류입니다.

이 글에서는 2025년 기준으로 등기부등본의 구성, 열람 방법, 확인 포인트를 쉽게 정리해 드리겠습니다.

✅ 등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 법적인 이력서와 같은 문서입니다.
토지와 건물 각각에 대해 별도로 존재하며, 해당 부동산의 소유권과 각종 권리관계를 명확하게 보여줍니다.

📌 등기부등본은 ‘법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)’에서 누구나 열람 또는 발급 가능하며, 수수료는 **1건당 700원(열람), 1,000원(발급)**입니다.

✅ 등기부등본 구성: 표제부 / 갑구 / 을구

등기부등본은 크게 3가지 구역으로 구성됩니다.

1. 표제부 – 부동산의 기본 정보

• 아파트 주소, 동·호수
• 면적(전용면적, 대지지분)
• 구조 및 용도

🔍 확인 포인트:
주소와 부동산 정보가 매물 정보와 일치하는지 반드시 확인합니다.

2. 갑구 – 소유권 관련 사항

• 소유자 이름 및 주민번호 (일부는 *처리)
• 소유권 변경 이력 (매매, 상속, 증여 등)
• 가압류, 가처분, 압류 등 권리 제한 사항

🔍 확인 포인트:

• 현재 소유자가 매도인(집주인)과 일치하는지 확인
• 압류, 경매 개시, 가압류 기록이 있다면 거래 주의

3. 을구 – 근저당권 및 기타 권리사항

• 근저당권(은행 대출), 전세권, 임차권 등 채권자의 권리
• 설정 금액, 채권자, 설정일 등 상세 정보

🔍 확인 포인트:

• 은행 대출(근저당) 설정 여부 및 금액 확인
• 전세 계약 시 ‘전세권’이 설정돼 있다면, 등기 여부 확인 필수
• 전세보증금 보호를 위해 우선순위 확인 필수

✅ 실전 예시: 전세 계약 전 등기부등본 확인하기

예를 들어, 서울에 있는 A아파트 101동 1001호에 전세 계약을 하려는 경우:

1. 법원 등기소 사이트에서 등기부등본 열람
   • 주소 입력 시 ‘건물’ 선택
   • 동·호수까지 정확히 입력
2. 표제부 확인
   • 건물명, 호수, 면적이 실제 매물 정보와 일치하는지 확인
3. 갑구 확인
   • 현재 소유자와 계약하려는 사람이 같은지 확인
   • ‘가압류’나 ‘경매개시’ 같은 기록이 있으면 위험 신호
4. 을구 확인
   • 은행 대출 여부 확인 → 전세보증금보다 선순위 채권이 많은 경우 보증금 미회수 위험
   • 전세권 등기 여부 확인

📌 Tip: 전세계약 시 등기부등본은 반드시 계약 직전 날짜의 최신본으로 확인하세요.

✅ 등기부등본에서 위험 신호를 구분하는 법

구분주요 키워드의미대응 방법

가압류	‘가압류’, ‘가처분’	채권자가 재산을 묶어두기 위한 조치	거래 피하거나 법률 검토 필요
경매개시	‘임의경매’, ‘강제경매’	채무 불이행으로 경매 진행 중	거래 금지 수준
근저당권	‘근저당’, ‘채권최고액’	은행 대출을 담보로 설정	보증금보다 선순위 채권이 적은지 확인
전세권 설정	‘전세권’	다른 전세 계약자가 등기한 상태	보증금 순위 밀릴 수 있음

 

✅ 등기부등본 열람 방법 (2025년 기준)

1. 인터넷등기소 접속: https://www.iros.go.kr
2. 상단 메뉴에서 “등기열람” 클릭
3. “건물 등기” 선택 → 주소 입력
4. 열람 또는 발급 선택 (공인인증서 불필요)
5. 수수료 결제 후 PDF 다운로드 가능

📎 모바일 뱅킹 앱에서도 요약본 확인 가능한 서비스가 확대되고 있으나, 공식 서류는 인터넷등기소 이용을 권장합니다.

✅ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 등기부등본을 꼭 계약 전에 확인해야 하나요?

➡ 무조건 확인해야 합니다.
소유자 불일치, 근저당 과다, 경매 진행 등은 보증금 손실로 이어질 수 있습니다.

Q2. 등기부등본을 위조할 수도 있나요?

➡ 원본은 인터넷등기소에서 직접 열람해야 하며, 캡처본이나 PDF 파일만 믿으면 안 됩니다.

Q3. 임차인(세입자)인데 등기부등본으로 무엇을 확인해야 하나요?

➡ 소유자 명의, 선순위 근저당, 전세권 여부, 가압류 등을 중점적으로 확인해야 보증금 보호 가능.

부동산 거래의 첫걸음은 ‘등기부등본’ 확인입니다

2025년 부동산 시장은 여전히 실수요자 중심이며, 전세 사기 및 불법 중개에 대한 우려도 지속되고 있습니다.
가장 확실한 사전 예방책은 등기부등본 확인입니다.

단 한 장의 서류만 제대로 봐도, 수천만 원의 피해를 막을 수 있습니다.
특히 전세계약자, 부동산 초보자, 1인 가구일수록 반드시 스스로 열람하는 습관을 가지는 것이 중요합니다.

 

유용한 사이트 모음

• 인터넷등기소: https://www.iros.go.kr
• 부동산 실거래가 조회: https://rt.molit.go.kr
• 마이홈 포털(주거복지): https://www.myhome.go.kr

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다음 글에서는 “전세계약서 작성 시 주의사항” 또는 “전세사기 예방법” 등에 대해 다뤄보겠습니다. 원하시는 주제가 있다면 요청 주세요! 😊

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※ 본 글은 2025년 12월 기준 최신 법률과 공공 데이터를 기반으로 작성되었습니다. 부동산 거래 전에는 반드시 전문가와 상담하거나 실물 서류를 직접 확인하시길 권장합니다.