부동산 계약서 쓸 때 주의할 점 총정리 (전·월세 포함, 2025년 기준)

부동산 거래나 전·월세 계약을 할 때 가장 중요한 단계는 단연 계약서 작성입니다.
하지만 많은 사람들이 중개업소에서 작성해 주는 대로 서명만 하는 실수를 저지르곤 합니다.
한 번의 서명이 몇 천만 원 손해로 이어질 수도 있기 때문에, 반드시 계약 전 체크해야 할 항목들을 숙지해야 합니다.

이 글에서는 2025년 기준 전·월세 부동산 계약서 작성 시 주의해야 할 핵심 포인트 10가지를 정리했습니다.

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✅ 1. 계약 당사자 정보 정확히 확인

계약서에 기재된 소유자(임대인)의 실명과 등기부등본 상 정보가 일치하는지 확인해야 합니다.
▶ 위임을 받은 대리인일 경우, 위임장과 인감증명서를 함께 요구해야 합니다.

📌 등기부등본은 반드시 최신본(계약일 기준 하루 이내)으로 확인하세요.

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✅ 2. 계약금, 중도금, 잔금 금액과 일정 명확히 기재

계약서에는 아래 항목이 반드시 정확히 들어가야 합니다:

• 계약금: 전체 금액의 10%가 일반적
• 중도금: 횟수와 금액, 날짜 명시
• 잔금: 잔금일과 동시에 입주 가능 여부 확인

📌 모든 금전은 계좌이체 기록을 남기고, 입금자와 수취인의 실명 확인 필수

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✅ 3. 특약사항 꼼꼼하게 작성

부동산 분쟁의 80%는 ‘특약사항 미작성’에서 비롯됩니다.
특약란에는 구두로 합의한 내용도 반드시 명문화해야 합니다.

예시:

• 옵션 포함 항목: 에어컨, 세탁기 등 제공 여부
• 수리 의무: 누수, 보일러 고장 등 발생 시 책임 주체
• 계약 해지 시 위약금 및 조건

📌 특약사항은 공인중개사가 임의로 생략하거나 빠르게 넘어가지 않도록 주의하세요.

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✅ 4. 입주 전 하자 확인과 책임 소재 명시

전·월세 계약에서는 입주 전 시설 하자, 청소 상태, 곰팡이 여부 등을 반드시 점검하고, 이상이 있을 경우 계약서에 명시하세요.

예시 특약:
“입주 시 창틀 누수 발생 시 임대인이 수리하며, 입주 후 7일 이내 발견 시 동일 조건 적용”

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✅ 5. 확정일자와 전입신고는 계약 후 ‘즉시’

전·월세 세입자는 전입신고 + 확정일자를 받아야 보증금 보호 우선순위가 생깁니다.

• 주민센터 또는 정부24(https://www.gov.kr)에서 신청 가능
• 보증금이 큰 경우, 전세보증금 반환보증 가입도 추천

📌 확정일자 받은 날짜부터 법적 보호가 시작되므로 입주일 전이라도 즉시 신청하는 것이 안전합니다.

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✅ 6. 중개보수(수수료)는 요율표 범위 내 협의

2025년 기준, 중개수수료는 법으로 정해진 요율 내에서 협의 가능합니다.

• 전세: 0.3~0.5% (보증금 규모에 따라 상한 적용)
• 월세: [(보증금 + 월세×100) 기준] × 요율

📌 수수료는 계약 전 미리 합의하고, 세금계산서 요청 가능합니다.

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✅ 7. 계약 파기 조건 명확히 하기

• 계약금만 납부 후 계약 파기 시 → 해약한 쪽이 손해
• 임대인이 파기하면 계약금의 2배 반환, 임차인이 파기하면 계약금 몰수

📌 특수 상황(예: 대출 미승인 등)이 예상될 경우 “대출 불가 시 계약 무효” 등의 특약 필수

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✅ 8. 건물 및 관리비 관련 사항 확인

• 관리비 포함 항목: 전기, 수도, 가스 외 공용비 등
• 난방 방식(개별/중앙), 주차 가능 여부, 엘리베이터 여부 등

📌 관리비 항목은 계약서에 명확히 기재하거나 별도 부속서류로 첨부하는 것이 좋습니다.

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✅ 9. 계약서 작성 시 임대차 유형 확인

• 전세, 반전세, 월세 모두 계약 형태에 따라 법적 보호 범위와 세금이 달라질 수 있음
• 월세의 경우, 임대소득 신고 여부도 확인해야 추후 분쟁 방지 가능

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✅ 10. 계약서는 반드시 원본 2부 작성

임대인과 임차인 각각 원본 계약서 1부씩 보관해야 하며,
인감도장 또는 서명을 통해 법적 효력을 갖추어야 합니다.

📌 계약서 사본은 인정되지 않으므로, 사진 촬영 + 원본 보관 병행이 안전합니다.

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✅ 보너스: 전·월세 계약 체크리스트 (요약)

항목체크

등기부등본으로 소유자 확인	✅
계약금·중도금·잔금 일정 기재	✅
특약사항 명시 (옵션, 수리 등)	✅
입주 전 하자 점검	✅
전입신고 + 확정일자	✅
중개수수료 사전 협의	✅
계약 파기 조건 작성	✅
관리비 및 사용 조건 확인	✅
계약 형태 명확히 하기	✅
계약서 원본 2부 작성 및 서명	✅

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마무리: 계약서 작성이 ‘최고의 리스크 관리’입니다

부동산 계약서 한 장에 여러분의 수천만 원짜리 권리와 재산이 걸려 있습니다.
단순히 중개업소에 맡기기보다는, 반드시 스스로 계약 내용을 이해하고 점검하는 습관을 가지는 것이 중요합니다.

“계약 전에 꼼꼼히 살핀 10분이, 나중에 수백만 원을 지켜줍니다.”

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유용한 사이트

• 인터넷등기소: https://www.iros.go.kr
• 정부24(전입신고, 확정일자): https://www.gov.kr
• 마이홈 포털(전세보증금 보호): https://www.myhome.go.kr

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다음에는 “전세계약서 샘플 분석”, “월세 계약 시 세금 주의사항” 등도 소개해드릴 예정입니다.

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※ 본 글은 2025년 12월 기준 법률 및 공공기관 정보를 기반으로 작성되었습니다. 계약 전에는 반드시 중개사 및 전문가와 상담을 병행하시길 권장합니다.